連帯保証について|建物賃貸借の更新と、連帯保証人の責任

建物賃貸借の更新と、連帯保証人の責任(最高裁判決.H9年11月13日)

建物賃貸借の更新と、連帯保証人の責任(最高裁判決.H9年11月13日)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

期間の定めのある建物賃貸借契約が更新された場合、

その賃借人の連帯保証人の責任はどうなるのでしょうか。

(分かりやすく言いますと、賃貸マンションの契約更新の際の、あなたの責任のことです)

 

 

 

ここでは、裁判で争われた事例を紹介します。

平成9年11月13日の最高裁判決で、事案としては、

 

 

 

「建物賃借人の連帯保証人が賃貸人に対し、賃貸人と賃借人の合意により、

建物賃貸借契約を更新した後に生じた未払い賃料等について、

連帯保証債務が存在しないということを確認する」

 

 

 

最高裁はまず、建物賃貸借の性質について述べました。

最高裁は、以下のように述べました。

 

 

 

「建物賃貸借は、一時使用のための賃貸借等の場合を除き、

期間の定めの有無に関わらず、本来、相当の長期間に渡る存続が予定された、

継続的な契約関係であり、期間の定めのある建物の賃貸借においても、

賃貸人は、自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ、

更新を拒絶することができず、建物賃借人が望む限り更新により、

賃貸借契約を継続するのが通常である」

 

 

 

一方、保証人の意思というのはどうかというと、

最高裁は、以下のように述べています。

 

 

 

「賃借人のために保証人となろうとする者にとっても、

賃貸借関係の継続は当然予測できるところであり、また、保証における主たる債務が、

定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、

保証人の予期しない様な保証責任が、一挙に発生することはないのが、

一般的であることなどからすれば、賃貸借の期間が満了した後における、

保証責任について、格別の定めがされていない場合であっても、

反対の趣旨を窺わせるような特段の事情のない限り、

更新後の賃貸借から生ずる債務についても、保証の責めを負う趣旨で、

保証契約をしたものと解するのが当事者の通常の合理的意思に合致する」

 

 

 

これにより、保証契約の合理的意思解釈というのことを、最高裁はしたわけです。

 

 

 

結局、更新後の未払い賃料についても、

連帯保証人として責任を負うというのが通常の意思である述べました。

 

 

 

ただ例外として、最高裁は賃借人が継続的に賃料の支払いを怠っているにも関わらず、

賃貸人が保証人にその旨を連絡するようなこともなく、

いたずらに契約を更新させているなどの場合に、保証債務の履行を請求することが、

信義則に反するとして、否定されることが有り得ることは、言うまでもありません。

 

 

 

個々の事案に応じて、場合によっては、信義則違反ということで、

保証債務の履行を拒絶することができるということです。

(ただし、これは例外です)

 

 

 

結論として、

 

 

 

最高裁は、期間の定めのある建物の賃貸借において、

賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、

反対の趣旨を窺わせるような特段の事情のない限り、

保証人が、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても、

保証の責めを負う趣旨で合意されたと述べました。

 

 

 

そして、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが、

信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても、

保証の責めを免れないという判断をしました。

 

 

 

基本的に、建物賃貸借が更新されたとしても、家主としては、

連帯保証人に未払い賃料等の支払いの請求をすることはできるということになります。

 

 

 

ただ、長期間に渡り、未払いが続いているにも拘わらず、

そのことを保証人に連絡しないといった場合には、信義則違反になるのでご注意ください。

ということであります。

 

 

 

万一、こういった場合がありましたら、早い内に弁護士に相談しておきましょう!

 

 

 

 

 

 

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